קבוצת רכישה

קבוצת רכישה

נניח שחברים שלכם שמעו שאתם מחפשים דירה חדשה. מסתבר, שגם הם מעוניינים לקנות דירה חדשה. רגע, אולי תקנו ביחד? מה דעתכם לקנות שתי דירות צמודות? אולי גם תוכלו לצרף חברים נוספים. נשמע חלומי? אולי. רגע לפני שתצאו לדרך, חשוב שתדעו מהי קבוצת רכישה והאם מתאים לכם להצטרף לקבוצת רכישה כדי לקנות קרקע באופן משותף ולבנות עליה דירות מגורים.

קבוצת רכישה – מהי?

קבוצת רכישה היא קבוצה של אנשים שמתאגדת ביחד כדי לבנות מבנה מגורים ובדרך זו להוזיל את העלויות ואולי אף לבחור את השכנים. בקבוצת רכישה האנשים חוברים ביחד ללא מעורבות של קבלן או יזם בפרויקט. הם אלו שמנהלים את הפרויקט ומקבלים את ההחלטות בנוגע אליו מההתחלה ועד הסוף. לקבלן שימונה יהיה תפקיד ביצועי בלבד- הוא יבצע את ההחלטות שחברי קבוצת הרכישה החליטו. זאת, בשונה מפרויקט מגורים 'רגיל', שבו הקבלן מקבל את ההחלטות הנדרשות במימוש הפרויקט.

מכיון שהקמת קבוצת רכישה היא עניין מורכב, כמו גם הצטרפות אליה, מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין בעל נסיון בקבוצות רכישה ולקבל ייעוץ מתאים.

סוגי קבוצות רכישה

ניתן לחלק פרויקטים של קבוצות רכישה  לפי מספר סוגי התאגדויות. החלוקה המקובלת היא לשני סוגים:

  1. אנשים שמכירים אחד את השני ורוצים לגור קרוב, ולכן רוצים להתאגד בדרך של קבוצת רכישה.
  2. אנשים שלא מכירים אחד את השני, אך מעוניינים להתאגד בדרך זו כדי להוזיל את עלויות הבניה. חברות הבניה השונות מוכנות בדרך כלל להעניק הנחות משמעותיות לקבוצה גדולה בשל החיסכון בעלויות המימון והשיווק מבחינתן. כך למשל, ניתן לראות התאגדויות כאלו בקרב מועדונים שונים, כגון: קרנות השוטרים וחבר. לרוב, חברה יזמית אחראית על ניהול הפרויקט והיא מבצעת את הפעולות הקשורות לקבוצת הרכישה.

קבוצת רכישה – יתרונות

יתרון ברור ומובהק בהקמת קבוצת רכישה או הצטרפות אליה הוא היתרון הכלכלי – מדובר בחיסכון כספי משמעותי, שכן מחיר דירה במסגרת קבוצת רכישה נמוך ממחירה של דירה מקבלן, לפעמים אף בטווח של 10%-20%.

יתרון נוסף בפרויקט של קבוצת רכישה הוא השליטה של חברי הקבוצה בפרויקט המגורים. חברי קבוצת הרכישה בוחרים בעצמם מי יהיה בקבוצה, וכך גם הם בוחרים למעשה את השכנים – מי יגור איתם בבניין.

מעבר לכך, מכיון שחברי קבוצת הרכישה הם אלו שמתכננים את הפרויקט, הם יכולים לבנות את הדירות שהם רוצים ללא תלות ברצון הקבלן ובהחלטותיו. לעומת זאת, בקניית דירה מקבלן, האפשרות להשפיע על תכנון הדירה היא מצומצמת למדי.

קבוצת רכישה – סיכונים

אמנם ישנם יתרונות ברורים בקבוצת רכישה, אך יש גם סיכונים שחשוב להיות מודעים אליהם ובעקבותיהם לשקול את הצעדים.

כך למשל, חברי קבוצת הרכישה הם אלו שמנהלים את הפרויקט. הם צריכים לקבל החלטות במהלך הפרויקט ולפעמים מתגלעים חילוקי דעות. נשאלת השאלה, מה קורה כאשר חברי הקבוצה לא מצליחים להגיע להסכמות, עד כדי כך שמימוש הפרויקט נמצא בסכנה. פתרון שימנע מראש סכנה זו הוא קביעת מנגנון לפתרון סכסוכים – בהסכם ההתקשרות ייקבע מראש כיצד יפתרו סכסוכים בין חברי הקבוצה.

עניין נוסף אשר יש לתת עליו את הדעת הוא המחיר. עלות הדירה היא משוערת. לא ידוע מה יהיה המחיר הסופי. המחיר הסופי ייודע רק לאחר השלמת הבנייה.

בנוסף, כאשר מדובר בקבוצת רכישה, החוק לא מחייב את יזמי הקבוצה לתת ערבויות לכל חבר קבוצה שגובים ממנו תשלום. יש חברות שדורשות מהקונים "דמי רצינות" מאוד גבוהים – עוד לפני שהקרקע נרכשה.

כמו כן, חשוב לדעת כי אין חוק שקובע את האחריות של החברה היזמית בכל אחד משלבי הבניה. המשמעות היא, שאם הקבלן לא עומד בזמנים ולא מסיים את העבודה בזמן שנקבע מראש, הרוכשים יצטרכו להתמודד מולו בצורה ישירה.

סיכון נוסף הוא התלות בין הרוכשים. המימון לפרויקט נלקח על ידם כקבוצה, כך שאם אחד מהרוכשים נקלע למשבר כלכלי, הפרויקט ייעצר עד שתיפתר הבעיה. זאת, בשונה מרכישת דירה מקבלן באופן 'רגיל', שם אם אחד הרוכשים נקלע למצוקה כלכלית, הפרויקט ייימשך כרגיל והבעיה של הרוכש תטופל בנפרד.

חשש נוסף בקבוצת רכישה מגיע מכיוון רשויות המס. רשויות המס בוחנות בקפדנות פרויקטים של קבוצות רכישה, ובודקות שמאחורי הפרויקט לא עומד קבלן שפשוט מעוניין להפחית את גובה המס שהוא צריך לשלם עבור עסקה 'רגילה'. לכן, אם אתם שוקלים להצטרף לקבוצת רכישה, חשוב שעורך דין מקרקעין מטעמכם יבדוק את העסקה ויראה שאכן מדובר בעסקה כשרה וראויה, עסקה שתהא טובה לכם ואשר לא נועדה להתחמק מתשלום מס.

למי מתאים להצטרף לקבוצת רכישה?

קבוצת רכישה אינה מתאימה לכל אחד. על פניו, ניתן לומר כי מכיון שהעסקה מלווה בסיכונים לא מועטים, קבוצת רכישה תתאים בעיקר למי שיש לו הבנה מסוימת בפרויקטים של תכנון ובניה, למי שיכול לאגד סביבו קבוצה מתאימה של חברים ולמי שיש לו הזדמנות לקנות קרקע. כך גם, קבוצת רכישה תתאים למי שמעוניין לשלוט בפרויקט ומסוגל לעשות זאת וכמובן למי שלא חושש לקחת סיכונים, ומוכן לעשות זאת כדי להוזיל את מחיר הדירה.

עורך דין מקרקעין – ייצוג קבוצת רכישה

טעות נפוצה שחברי קבוצת רכישה עושים היא לא לקחת עו"ד שייצג את האינטרסים שלהם ולהסתפק בעורך דין של הקבלן או החברה היוזמת. זו טעות שיכולה לעלות ביוקר, שכן עורכי הדין שהיזמים שוכרים לא בהכרח פועלים עבור האינטרסים של הרוכשים. האינטרסים שעומדים לנגד עיניהם בראש ובראשונה הם האינטרסים של היזמים או הקבלן.

כאמור, להצטרפות לקבוצת רכישה יש לא רק יתרונות אלא מתלווים אליה לא מעט סיכונים, ולכן חשוב שעורך דין פרטי מטעם הקונים ילווה אותם בפרויקט, ויוודא שזכויותיהם לא נפגעות.

עורך הדין יערוך את בדיקות הרקע שיש לבצע בתהליך של רכישת דירה בקבוצת רכישה, והוא יציף את הסיכונים הרלוונטיים בפני הקונים.

משרד עו"ד אירנה אייזנברג בעל נסיון רב בדיני מקרקעין כולל ליווי פרויקטים של קבוצות רכישה. המשרד מעניק ליווי מקיף וכולל ללקוחותיו – למארגני קבוצת הרכישה וגם לחברי הקבוצה, כך שהאינטרסים שלהם יהיו בראש סדרי העדיפויות.

עו"ד אייזנברג מסייעת ללקוחותיה בעריכת הסכם בין חברי הקבוצה ומעניקה ייעוץ משפטי שוטף לנציגי הקבוצה, כולל נקיטת פעולות מתאימות נגד משתתפים שמפרים את ההסכם. בנוסף, עו"ד אייזנברג מטפלת ברישום הזכויות על שם חברי הקבוצה ורישום הבית המשותף. זאת ועוד, כל פעולה הנדרשת בתהליך זה הנובעת מעסקת המקרקעין ומההסכם מטופלת ע"י המשרד בתשומת לב ובקפדנות.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.