רכישת דירה

רכישת דירה יד שנייה

החלטתם שהגיע הזמן לצאת מבית ההורים ולרכוש דירה משלכם. התלבטתם בין דירה מקבלן לבין דירה יד שנייה, ובסופו של דבר החלטתם שעל אף הרצון לקנות דירה חדשה שאף אחד לא גר בה, ישנם יתרונות רבים ברכישת דירה יד שנייה. ברכישת דירה יד שנייה אתם מקבלים דירה מסודרת, שיש לה חיבור לכל התשתיות, אתם כבר יודעים איך היא תראה והליך העברת הבעלות בטאבו אמור להיות מהיר.

אז רגע לפני שאתם עושים את הצעד הזה וחותמים על החוזה, מה חשוב לדעת?

בדיקות מקדמיות

בשלב הראשון, מומלץ לערוך בדיקות מקדמיות. אלו בדיקות שכוללות בדיקות פיזיות, קנייניות ואחרות.

ביקור בדירה ובדיקת סביבת הבניין – חשוב שתבקרו תחילה בדירה באור יום. כך תוכלו לראות את הליקויים בצורה טובה וברורה. תוכלו גם לבחון האם הדירה מוארת או לא. בביקורכם בדירה תוכלו לראות כמה חדרים יש בדירה, מה גודלם, האמנם חדר שהוגדר ע"י בעלי הדירה הוא אכן חדר ולא איזושהי מחיצה שהוספה, היכן הדירה ממוקמת בבניין – בחזית או שאולי מדובר בדירה עורפית. אם הדירה מצאה חן בעיניכם, מומלץ לבקר בה בהמשך בשעות שונות של היום כדי לבדוק גורמי רעש או הפרעות אחרות.

כמו כן, חשוב לבדוק לא רק את הדירה עצמה אלא גם את הבניין שבו היא נמצאת ואת סביבתו. האם יש בקרבת הבניין תחנת אוטובוס, האם ישנו גן ילדים (כך למשל, לזוג מבוגר ללא ילדים, הרעש העולה מן הגן עלול להפריע), האם בקרבת הבניין ממוקמות אנטנות סלולריות, האם בסביבת הבניין ישנו מרכז מסחרי (ממנו עלולים לעלות מטרדי ריח ורעש) ועוד.

בנוסף, חשוב לבדוק את התכנונים העתידיים בסביבת הדירה. ייתכן ששנה לאחר רכישת הדירה, תגלו שהתחילו בבניית מגדל מגורים גבוה, ממש מול דירתכם, כך שכל האור והנוף יוסתרו. חשוב לבדוק מראש ולהימנע מרכישה שתצטערו עליה בהמשך. את התוכניות העתידיות תוכלו לברר דרך הוועדה המקומית.

ואם בדקתם את הדירה, הבניין והסביבה, אל תשכחו לבדוק גם את טיב השכנים. נסו לדבר עם שכנים בבניין ולהבין מהם כיצד הבניין מתנהל, האם שאר השכנים שומרים על נקיון, על שקט וכדומה.

בדיקות קנייניות – במסגרת הבדיקות הקנייניות שיש לערוך, ראשית מומלץ להזמין נסח טאבו. בנסח טאבו אפשר לבדוק את זהות המוכר ולראות האם הוא אכן בעל הזכויות בדירה, האם רובצת משכנתא על הדירה או שקיים שעבוד אחר, האם ישנה איזושהי מגבלה על מכירת הדירה, האם רשומה הערת אזהרה שמציינת התחייבות מסוימת לגבי הדירה וכמה 'גלגולים' היא עברה, כלומר: מי היו הבעלים הקודמים לפני המוכר הנוכחי. את נסח הטאבו תוכלו להפיק באופן מקוון באתר האינטרנט של משרד המשפטים.

שימו לב, אם הדירה לא רשומה בטאבו, יש לקבל אישור זכויות מרמ"י (רשות מקרקעי ישראל), חברה משכנת או גורם מתאים אחר.

חשוב לציין, כי לפעמים השעבוד או המשכנתא לא יירשמו בנסח הטאבו, ולכן יש לבדוק גם אצל רשם המשכונות האם קיים משכון על הדירה.

בדיקה של מהנדס בניין ושמאי מקרקעין – אמנם רכישת דירה כרוכה בהוצאות רבות, אבל לא כדאי לחסוך בבדיקות שיסייעו לכם לרכוש את הנכס המיועד בשקט ובבטחה.

מהנדס בניין יוכל לתת לכם חוות דעת מקצועית ובלתי תלויה לגבי מצבה הפיזי של הדירה (כולל מצב הקירות, המרצפות, אינסטלציה ועוד) וכן מצבם של הבניין, השכונה ומאפיינים בסביבה.

שמאי מקרקעין יוכל לבצע עבורכם הערכה של שווי הנכס וכן בדיקות הקשורות לנכס עצמו כולל קיומן של חריגות בנייה. יש להיזהר מחריגות בנייה, שכן הן מהוות עבירה פלילית.

מחיר, תקציב ומימון – חלק זה של הבדיקות המקדמיות הוא חלק חשוב מאוד, שאין להקל בו ראש, שכן מדובר בהתחייבות כלכלית לשנים רבות, ועליכם לוודא שתוכלו לעמוד בה.

לפני הכניסה למשא ומתן, חשוב שתבדקו שיש בידיכם מקורות מימון. בדקו מה התקציב העומד לרשותכם וכן אילו הוצאות נוספות (כגון: תשלומי מיסים) יש לקחת בחשבון במסגרת קניית הדירה. בדקו מהם מקורות המימון שלכם, והאם תצטרכו לקחת משכנתא מהבנק. חשוב לוודא שהבנק נותן לכם אישור עקרוני למשכנתא. בהנחה שהתשובה חיובית, חשוב לבדוק מה יהיה סכום ההחזר החודשי והאם תוכלו לעמוד בו.

זכרון דברים

אל תתבלבלו בין חוזה המכר לבין זכרון דברים. זכרון דברים הוא מסמך שכתובות בו תמצית ההסכמות בין המוכר לקונה. לזכרון דברים יש תוקף משפטי מחייב, והעוקץ הוא שבמעמד החתימה על זכרון הדברים, לכם – הקונים, אין עדיין את המידע השלם והכולל אודות הכנס המיועד, כך שאם תחתמו על הסכמות מסוימות ולאחר זמן לא תבינו מדוע הסכמתם לחתום עליהן, זה יהיה כבר מאוחר מדי, שכן חתימתכם מחייבת. לכן, לא מומלץ לחתום על זכרון דברים ובכל מקרה כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בנושא.

חוזה המכר

חוזה לרכישת דירה יד שנייה הוא ההסכם שכולל את כל הסכמות הצדדים ומעלה אותן על הכתב. מומלץ שיהיה לכם עורך דין משלכם, שיבדוק את החוזה ויוודא שההסכמות עליהן תחתמו, תואמות לאינטרסים שלכם.

בין היתר, חשוב שהחוזה יכלול את פרטי העסקה, התמורה – נושא התמורה יכלול לוח תשלומים ואופן ביצועם, וכן רישום הערת אזהרה לטובת הקונים והסרת שעבודים אם ישנם כאלו. בהסכם יצוין מועד המסירה של הדירה מידי המוכר לקונה, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ, וכן תתווסף התחייבות בנוגע למצבה הפיזי של הדירה במועד מסירתה.

כדי להבטיח את זכויות הקונה והמוכר בעסקה, במועד חתימת החוזה, הצדדים יחתמו על ייפוי כח בלתי חוזר שמאפשר לעורכי הדין מטעמם לבצע את הפעולות הנדרשות לצורך השלמת העסקה.

הפרק של משכנתא של הקונה גם הוא חשוב מאוד בחוזה וכן הפרק של הפרות ותרופות, שמתייחס למצבים של הפרת חוזה ע"י הקונה או המוכר, וקובע מהן הסנקציות שיחולו על מי מהצדדים במקרה של הפרה.

מכיון שרכישת דירה יד שנייה היא עניין מורכב, שמצריך התמצאות ובקיאות בחוקים שונים ובמספר תחומים, מומלץ להתייעץ מהרגע הראשון עם עו"ד מקרקעין, אשר ילווה אתכם בתהליך, יבצע עבורכם את הבדיקות המתאימות ויוודא שהחוזה שעליו אתם חותמים הוא חוזה טוב עבורכם, שמשקף נאמנה את ההסכמות אליהם הגעתם עם המוכרים.

עו"ד אירנה אייזנברג בעלת נסיון רב בדיני מקרקעין ובטיפול בעסקאות של מכירה ורכישת דירה. היא תשמח לעמוד לרשותכם ולסייע לכם בנושא.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.